Việc mua căn nhà thứ hai để cho thuê là một hình thức đầu tư bất động sản phổ biến tại Úc. Tuy nhiên, để sinh lời tốt và tối ưu thuế, bạn cần hiểu rõ:
- Nên chọn loại nhà nào?
- Claim được chi phí gì khi cho thuê?
- Nên chọn vị trí nhà ra sao để sinh lời lâu dài?
Bài viết dưới đây từ CuocSongUc.com.au sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về những mục có thể claim lại khi đầu tư bất động sản tại Úc để có cái nhìn rõ hơn.
1. Nên Mua Loại Nhà Nào Để Đầu Tư?
House (nhà đất):
- Gia tăng giá trị lâu dài do quỹ đất hạn chế
- Dễ cải tạo, xây thêm unit hoặc cho thuê shared house
- Cho thuê ổn định, thu hút gia đình
Apartment (căn hộ):
- Dễ mua, phù hợp với người mới đầu tư
- Cho thuê ngắn hạn hoặc sinh viên
- Chi phí body corp cao, ít tăng giá theo thời gian
Unit (nhà liền kề):
- Vừa tầm giá, vẫn có sân/không gian riêng
- Giá trị tăng trung bình, không linh hoạt bằng house
💡 Gợi ý: Với tư duy đầu tư dài hạn (trên 5-10 năm), nhà đất (house) trong khu có quy hoạch phát triển là phù hợp nhất.
2. Mua ở Khu Vực Nào?
- Gần các khu sắp mở trung tâm thương mại, ga tàu, trường học
- Khu nhiều sinh viên, người thu nhập thấp thuê dài hạn
- Zone được phép tách đất hoặc xây thêm unit/granny flat
Lý do chọn đất rộng:
- Dễ xây thêm hoặc chia tách sau này để tăng lợi nhuận
- Đất thường lên giá nhanh hơn căn hộ
💡 Lưu ý: Tuy đất rộng hơn sẽ bị đóng thuế nhiều hơn (council rates, land tax nếu vượt ngưỡng miễn), nhưng tổng lợi từ capital gain và khả năng tăng thu nhập cho thuê vẫn lớn hơn.
3. Các Chi Phí Claim Được Khi Đầu Tư Nhà Cho Thuê
Chi phí được claim cho rental income:
- Lãi vay (mortgage interest)
- Council rates, land tax (nếu nhà đang cho thuê)
- Phí quảng cáo tìm người thuê
- Sửa chữa, bảo trì (khi nhà đang cho thuê)
- Phí quản lý tài sản
- Bảo hiểm nhà
- Điện, nước (nếu hợp đồng bao bill)
Chi phí claim khi bán nhà (capital gain tax):
- Chi phí luật sư, chi phí môi giới khi bán
- Sửa chữa hoặc nâng cấp nhà trước khi có người thuê (ví dụ mua nhà cũ rồi sửa lại, sau đó cho thuê)
- Stamp duty lúc mua
4. Thuế đất (Land Tax) và council rates có claim được không?
Council rates (thuế địa phương hằng năm) và land tax (nếu bạn có nhiều nhà hoặc giá trị đất vượt ngưỡng miễn thuế) được tính là chi phí vận hành bất động sản nếu căn nhà đó đang cho thuê.
Bạn có thể claim cả hai khoản này vào chi phí khấu trừ cho rental income khi khai thuế mỗi năm.
Điều kiện: chỉ khi căn nhà đang được cho thuê hoặc sẵn sàng cho thuê (đã đăng quảng cáo, v.v.)
5. Phí trả nợ gốc là gì? Tại sao không claim được?
Khi bạn vay ngân hàng để mua nhà, mỗi tháng bạn trả tiền theo 2 phần:
- Tiền lãi vay (interest): là chi phí bạn được phép claim
- Tiền gốc (principal): là số tiền gốc bạn vay, không được claim
Ví dụ: Khi bạn vay $400,000 mua nhà, mỗi tháng trả $2,000, trong đó:
- $1,200 là tiền lãi vay → được claim
- $800 là gốc vay → không claim được
6. Nếu mua nhà cũ rồi sửa lại, thì chi phí sửa nhà có claim được không?
Được, nhưng sẽ chia làm 2 loại:
- Sửa chữa trong thời gian cho thuê → Claim được vào chi phí giảm thuế thu nhập từ cho thuê (rental expenses) Ví dụ: thay ống nước, sửa mái nhà, thay máy lạnh khi hư – tất cả đều claim được ngay trong năm đó.
- Sửa chữa trước khi có người thuê → Không claim được vào rental income, nhưng có thể cộng vào chi phí gốc để tính giảm thuế Capital Gains Tax sau này khi bán nhà.
Ví dụ: Bạn mua nhà cũ, sơn lại, sửa bếp rồi mới cho thuê → chi phí sơn và sửa bếp này không claim được ngay, nhưng sẽ giúp bạn giảm số tiền lời bị đánh thuế khi bán nhà sau này.
7. Tóm Tắt
- Nên mua: House đất rộng, khu tiềm năng tăng giá
- Claim thuế: Claim được nhiều chi phí nếu nhà đang cho thuê
- Không claim: Tiền gốc vay, sửa chữa trước khi cho thuê (nhưng claim được khi bán nhà)
- Lựa chọn vị trí: Gần trường, ga, quy hoạch phát triển là tiềm năng sinh lợi cao
Hãy đầu tư một cách thông minh và có chiến lược – chọn đúng loại tài sản, hiểu luật thuế và chuẩn bị tài chính hợp lý là chìa khóa để đầu tư bền vững tại Úc.
Bài viết được chia sẻ nhằm hỗ trợ cộng đồng, mọi hình thức sao chép lại cần được dẫn nguồn rõ ràng từ CuocSongUc.com.au.
